Đồng Nai đang tạo bước phá trong chính sách phát triển nhà ở xã hội giai đoạn năm 2025-2030.

Chính phủ giao tỉnh, hoàn thành gần 64.500 căn nhà ở xã hội, còn địa phương đặt mục tiêu cao hơn 65.000 căn. Để hiện thực hóa mục tiêu này, Quỹ ban nhân dân tỉnh Đồng Nai đã đề xuất gới ưu đẩy 4 miễn, 2 giảm chưa từng có. Miễn tiền sử dụng hoặc thuê đất, miễn phí thẩm định dự án, miễn phí cấp phép xây dựng, hoàn hoặc miễn sớm thuế đầu vào, giảm 30-50% phí đấu nối hạ tầng kỹ thuật, giảm 50% thời gian xử lý tủ tục hành chính.

Nhờ đó, chỉ trên tháng 9 năm 2025, tỉnh đã giao 10 chủ đầu tư, triển khai hơn 11.000 căn hộ, đồng thời cho phép 4 dự án thương mại, bổ sung thêm 6.000 căn nhà ở xã hội. Đến nay, 38.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, 27.000 căn còn lại đang hoàn thiện thủ tục. Về khuyên hoạch, Đồng Nai xác định gần 1.200 hectare đất dành riêng cho nhà ở xã hội, đồng thời điều chỉnh sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

Chung cư thấp tỉnh, 5-6 tỉnh, diện tích 30-50m2, 3 dòng sản phẩm song song, nhà thuê mua cho công nhân, dẫn với nhà trẻ, y tế, sinh hoạt cộng đồng, nhà bán cho người thu nhập thấp và ký túc xá công nhân. Tỉnh Cũng Kiến Nghị, Trung ương hướng dẫn cơ chế hoàn trả chi phí hạ tầng đối với quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, đồng thời duy trì và mở rộng các gói tính dụng ưu đại, phát hàn trái phiếu xanh cho phát triển hạ tầng. Nếu chính sách này đi vào thực tế, Đồng Nai có thể trở thành hình mẫu mới về phát triển nhà ở xã hội, nơi doanh nghiệp có động lực, người dân có cơ hội an cư.

Từ cua hít chính sách, 4 miễn, 2 giảm giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Câu chuyện này nóng hơn ở một hướng khác, giá đất. Bởi nếu bản giá đất mới năm 2026 tăng quá mạnh, mọi ưu đại có thể tăng biến.

Liệu địa phương có đủ tỉnh táo để không gây sốc cho người dân và thị trường? Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, bản giá đất theo luật đất đai năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, khi nhiều địa phương bắt đầu xây dựng bản giá mới, mức tăng chống mặt đang gây lo ngại về nguy cơ sốc cho cả người dân lẫn nền kinh tế. Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, việc bản giá đất mới được phép điểm cận giá thị trường là cần thiết để xóa bỏ tình trạng 2 giá, 1 cho giao dịch thực và 1 cho thuế.

Nhưng nếu tăng quá nhanh, hệ quả sẽ khôn lường. Nghĩa vụ tài chính người dân đổi lên, doanh nghiệp kẹt cuốn, dự án ngừng trễ, thậm chí đầu tư công cũng bị kéo dài vì chi phí bồi thường tăng vọt. Để tránh cuộc sốc này, Tiến sĩ Phạm Việt Anh, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Hồn Vương TP.HCM đề xuất áp dụng niên độ điều chỉnh có kiểm soát.

Đất ở đô thị tăng tối đa 10-15%, đất nông nghiệp 5-10%, thương mại dịch vụ 10-12%. Nếu vượt ngưỡng, phải có dữ liệu giao dịch thực tế, chính minh và báo cáo tác động cụ thể. Đồng thời, nên sử dụng hệ số điều chỉnh K để linh hoạt theo từng khu vực, tránh tình trạng áp giá đông loạt gây nhiễu loạn thị trường.

Ông cũng cảnh báo, bản giao đất lần đầu phải hợp lý để sống được, tránh gây sốc khiến người dân ngừng chuyển mục đích. Do nghiệp đóng băng, ngân sách lại thất thu. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, vị trưởng Viện Kinh tế Tạng nguyên và Môi trường TP.HCM khẳng định, nếu giao đất tăng nhanh hơn thu nhập, mọi chi phí xã hội sẽ tăng theo, từ xây dựng nhà ở đến sản xuất, hạ tình.

Hậu quả là nền kinh tế chậm lại. Theo ông, nên lấy bản giao đất hiện hành nhân hệ số K, đảm bảo biên độ tăng không quá 3 lần so với hiện nay để vừa tiệm cận thị trường, vừa tránh rủi ro vĩ mô. Các chuyên gia đều thống nhất, định giao đất theo thị trường không đồng nghĩa thả nổi mà cần được điều tiết bởi nhà nước để tránh vỡ trận khi thực thi.

Nếu mỗi địa phương đều chạy đua nâng giá, ai sẽ là người trả giá cuối cùng? Người dân, doanh nghiệp hay chính nền kinh tế? Bàn ủng hộ tăng nhanh để theo kịp thị trường hay tăng chậm để giữ ổn định? Để lại ý kiến giúp phần bình luận. Còn bây giờ làm 15 giây quảng cáo. Bạn là người quan tâm đến thị trường bất đồng sản, là nhà đầu tư bất đồng sản, chuyên viên môi giới, sử dụng cà phê len Protect là không thể thiếu.

Với hơn 4 ngày thông tin dự án toàn quốc, thông tin thị trường mỗi ngày quy hoạch các khu vực giúp bạn đầu tư bất đồng sản hiệu quả hơn, hoàn toàn miễn phí. Tại app ngay hôm nay, linh tải nằm ngay phần mô tả. Thị trường bất đồng sản TP.HCM đang chứng kiến hiện tượng hiếm thấy.

Giá căn hộ tăng nhanh, vượt mặt cả nhà phố và nhà liền thổ ở nhiều khu vực. Điều này không chỉ khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, mà còn dấy lên nỗi lo về một bong bóng giá âm ỉ hình thành. Tại Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức, căn hộ cao cấp The Metropole có giá 130-180 triệu đồng một mét vuông, gần nhanh với nhà phố Thảo Điền, chỉ cách 3 km.

Một số dự án mới như It’s a Park, Lumia Midtown còn giảm ngưỡng 250 triệu đồng một mét vuông cao hơn cả nhà liền thổ xung quanh. Khu nam cũng tương tự, Celesta Rise, nhà bè, đạt 80 triệu đồng một mét vuông, vượt giá nhà phố cùng khu. Tốc độ tăng giá căn hộ đang vượt phanh.

8 tháng đầu năm 2025, khu đông tăng trung bình 30%, gấp đôi nhà riêng. Khu nam tăng 35%, trong khi nhà đất chỉ tăng 10%. CBI cho biết giá chung cư mới tại TPHCM đã tăng 31% so với cùng kỳ, đẩy người mua ở thực ra khỏi cuộc chơi. Ông Võ Huỳnh Tuấn Việt, giám đốc bộ phận nhà ở CBI TPHCM cảnh báo, khi người ở thực bị loại khỏi thị trường, dòng tiền chỉ xoay vòng giữa nhà đầu tư và đó chính là tiền đề bong bóng giá.

Ông Võ Hồng Thắng, phó tổng giám đốc DKRE Group bổ sung, nguyên nhân nằm ở mức cơ đối cuông cầu, thị trường tràn dự án cao cấp, trong khi phân khúc bình dân biến mất. Theo ông Trần Khánh Quang, tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, tư duyên người mua đã thay đổi, thế hệ trẻ chấp nhận căn hộ vì tiện ích, pháp lý và hạ tầng tốt, thay vì giữ tâm lý, tức đất, cấm dùi.

Căn hộ cao cấp tại vị trí trung tâm giờ có thể đấu giá sòng phẳng với nhà mặt đất. Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ trung bình đã vượt 95 triệu đồng 1m2, trong khi thu nhập người lao động chỉ tăng 10%. Nhóm thu nhập dưới 200 triệu đồng 1 năm cần tới 35 năm tích lũy mới đủ mua nhà.

Thị trường đang bước vào thế giới nguy hiểm. Giá tăng, thanh khoản giảm, kỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM đã rơi từ 90% xuống còn 68%. Một thị trường không còn chỗ cho người ở thực.

Liệu có còn là thị trường nhà ở? Sau khi thị trường bất động sản chứng kiến những điều chưa từng xảy ra, cuộc chơi giờ đã đổi luật. Các ông lớn chuyển hướng sang quỷ đất sạch, mở mạng cho làng sống M&A, hàng tỷ đô la Mỹ đang bùng nổ. Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn lọt máu khi làng sống M&A bùng nổ trở lại, tập trung mạnh vào các dự án có pháp lý sạch, sẵn sàng triển khai.

Theo dữ liệu của Grant Thornton, 9 tháng đầu năm, ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ đô la Mỹ. Dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI cũng đạt 28,5 tỷ đô la Mỹ, tăng hơn 15% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản chiếm phần lớn động lực tăng trưởng.

Các thương vụ gần đây cho thấy đất sạch trở thành món hàng hiếm được săn đón. Sơn Kim Lên thâu tấm khô đất gần 10 hectare trên rục Mai Chí Thọ, thành phố Hồ Chí Minh. Capital Land chi 685 triệu đô la Mỹ để sở hữu toàn bộ khu phức hợp tại Cần Giờ.

Gateway Thủ Thiêm bỏ ra 2.600 tỷ đồng để nắm quyền dự án Palm City. Nhà đầu tư ngoại như UOA, Group, Skyworld cũng chi hàng chục triệu đô la Mỹ để gom các khu đất đã hoàn thiện pháp lý. Doanh nghiệp nội cũng không đứng ngoài cuộc.

Phú Đông Group, Khải Hoàng Lên, Tăng Tốc mở rộng quỹ đất lớn, ưu tiên những khu vực có thể phát triển ngay. Theo chuyên gia Surviews, sư hướng săn đất sạch phản ánh nội ám ảnh mang tên pháp lý, yếu tố sống còn trong giai đoạn thị trường tái câu trúc. Tuy vậy, trào cản pháp lý chồng chéo vẫn khiến nhiều thương vụ bị kéo dài, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh để lách quy định.

Dù còn trở ngại, giới phân tích nhận định giai đoạn cuối năm 2025 đến năm 2026 sẽ là thời kỳ vàng của M&A bất động sản sạch. Khi luật đất đai năm 2024 và luật kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức vận hành, giúp giảm chỗ trò và mở cửa dòng vốn mới, bạn ứng tượng nhất với thương vụ M&A nào? Bình luận quan điểm của bạn. Để không bỏ lỡ những tin tức mới nhất về thị trường bất động sản và tài chính, quý vị khán giả đừng quên nhấn nút đăng ký kênh và ấn vào biểu tượng trước chuông.